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物權法司法解釋歷時七年出臺,最高法解讀——房子該歸誰 法院這么判

發布時間:2016.03.07  信息來源:《 人民日報 》( 2016年02月24日 11 版)  作者:記者 徐 雋
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  “有恒產者有恒心”,物權法是規范民事財產關系的基本法律,在法律體系中起著基礎性作用,是中國特色社會主義法律體系中的重要支柱性法律。2月23日, 最高人民法院召開新聞發布會,通報歷時7年制定的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》的有關情況。
  
  在2月23日最高人民法院召開的新聞發布會上,最高法民一庭庭長程新文介紹,《解釋》嚴循立法精神和目的,結合審判實踐中遇到的難點問題,對不動產物權與登記、按份共有人優先購買權、善意取得等問題作出相應規定,將于2016年3月1日起施行。
  不動產物權歸屬糾紛可打民事官司
  《物權法》第十四條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。實踐中,有觀點認為,除非法律另有規定,未經不動產登記機構登記就不能取得及享有不動產物權,不動產物權爭議涉及登記就應通過行政訴訟解決。
  最高法民一庭法官姜強舉例說,張三、李四共同出資購買房屋并約定共有房屋,但因各種原因申請登記在張三名下。后雙方生隙,李四起訴至法院請求確認房屋共有權,不少法官和法院認為,李四應先提起行政訴訟撤銷該登記,才能確認其共有權。
  程新文說,這種觀點受眾頗廣,在很大程度上導致實踐中出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象,這不僅徒增當事人訟累,也有損司法的權威和公信。針對這一情況,《解釋》從兩個方面作出規定:一是在案件的受理上,規定因不動產物權的歸屬,以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議而提起訴訟的,屬于人民法院民事訴訟受案范圍,人民法院應依法予以受理,民事審判部門應依法予以審理。二是從訴訟中不動產登記簿證明力的角度,規定對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷,應當依賴于對原因行為或基礎關系的審查,故在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下,應當支持其訴訟請求。
  未經預告登記權利人同意,轉移不動產所有權,不發生物權效力
  姜強介紹,我國現行的房地產開發制度,使開發商能夠在房屋交付之前獲得融資并開發,這類制度,對于促進房地產開發市場的發展,不無裨益,但對購房人獲得房屋所有權,卻有現實威脅。實踐中,老百姓最為擔心的是,錢付了房卻拿不到。開發商或者一般出賣人一房二賣、一房多賣等現象屢見不鮮。
  解決此類問題,現行法上有其手段。物權法第二十條規定的預告登記制度,就是為保障買房人等債權人實現物權目的而規定的一項制度。物權法第二十條第一款規定,預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。
  實踐中,對于現實登記權利人針對不動產的何種處分,會因違反法律規定而不發生物權效力,存在模糊認識,一些案件中甚至出現不當擴大預告登記效力的傾向。基于預告登記制度的內涵,正確適用預告登記制度,必須注意堅持依法兼顧保障登記權利人的請求權與限制登記義務人的處分權的平衡原則,為此,《解釋》第四條對《物權法》第二十一條所稱的不發生物權效力的“處分行為”進行了限縮性解釋,即未經預告登記的權利人同意,轉移不動產所有權,或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的,應當依照物權法第二十條第一款的規定,認定其不發生物權效力。
  并非所有法律文書都能發生物權變動效力
  根據《物權法》第二十八條規定,人民法院、仲裁委員會的法律文書直接導致的物權變動,不以登記、交付為生效要件,法律文書一經生效,即發生物權效力。對于直接導致物權變動的人民法院、仲裁委員會作出的法律文書的范圍問題,一直是司法實踐中爭論不休的難題。
  程新文認為,基于維護物權變動模式體系安定的目的,應當注意防止實踐中不適當地擴大化適用《物權法》第二十八條,損害相關權利人的合法權益,故需要對該條所稱人民法院、仲裁委員會的生效法律文書進行目的性限縮解釋。基于此,《解釋》第七條規定:“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書,以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書,應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。”
  “小區開放”尚需立法實現法治化
  《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》指出,新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區;已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開。對社會關注的“小區開放”問題,程新文進行了回應。
  “目前這一意見屬于黨和國家政策的層面,涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題,還有一個通過立法實現法治化的過程。作為人民法院,我們將密切關注,并積極應對。”程新文說。
  程新文說,封閉住宅小區是農耕時代的產物,現在已經處于工業化、信息化和新型城鎮化的新時代,推進現代化城市建設需要有新的理念和探索。“這一舉措的目的是為了實現物和有關資源效益的最大化,這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進的城市發展理念,符合當今世界的潮流和發展趨勢,對于推進城市現代化具有重要指導意義。作為司法機關,對由此可能涉及的相關主體的權益的影響、協調和保護,法院將加強調研、及時研判,并進一步加強對下指導力度,積極協調有關方面妥善地處理好相關的糾紛。”
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